Oppdaget vannskade etter boligkjøp? Slik vet du om det er en mangel

Rørbrudd, tilbakeslag og tette rør er eksempler på vann- avløpsproblemer som kan gi store praktiske og økonomiske utfordringer for boligkjøpere. Mange oppdager slike feil først etter overtakelsen, og spør seg hvem som er ansvarlig – kjøper eller selger?

Vann- og avløpsproblemer er blant de mest alvorlige og kostbare manglene som kan oppstå etter boligkjøp. Enten det dreier seg om rørbrudd, tilbakebeslag i kloakken eller tette rør, kan konsekvensene bli omfattende – både økonomisk og helsemessig. Mange boligkjøpere oppdager først disse problemene etter overtakelse, og lurer på om selger er ansvarlig, eller om de selv må dekke kostnadene. I denne artikkelen ser vi nærmere på hvordan slike forhold vurderes etter avhendingsloven, og hvilke rettigheter du som kjøper kan ha dersom det foreligger en mangel.

Vanlige vann- og avløpsproblemer

Noen av de mest typiske feilene inkluderer:

Rørbrudd, som kan føre til vannlekkasjer i gulv, vegger og grunnmur. Dette kan skyldes aldring, feil installasjon eller frostskader.
Tilbakeslag i avløp, som fører til at kloakkvann presser seg opp i sluk eller toalett. Dette skjer ofte ved kraftig nedbør eller dårlig drenering.
Tette rør, særlig i eldre boliger med smale rørdimensjoner eller manglende vedlikehold, som kan gi oversvømmelser og vannskader.

Når regnes det som en mangel

Et vann- eller avløpsproblem anses som en mangel etter avhenidngsloven dersom:

Problemet var til stede på overtakelsestidspunktet, og ikke har oppstått senere.
Boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen med rimelighet kunne forvente.
Selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om tilstanden.

For eksempel kan en eldre bolig med skjulte rørskader være beheftet med mangel dersom det ikke er opplyst om tidligere lekkasjer, eller hvis det foreligger konstruksjonsfeil som ikke er synlige ved vanlig visning.

Kjøper kan i slike tilfeller kreve prisavslag, retting, eller i mer alvorlige tilfeller heving av kjøpet.

Se mer om mangler

Vurdering av «vesentlighetskravet»

Et sentralt vurderingstema i mangelsspørsmål er om forholdet er «vesentlig». Dette er en skjønnsmessig vurdering, hvor blant annet følgende momenter inngår:

Omfanget av skaden og kostnadene ved utbedring
Om feilen var skjult og ikke kunne oppdages ved visning eller takst
Om feilen reduserer bruksverdien eller markedsverdien av boligen
Om selger burde ha kjent til forholdet

Som utgangspunkt må kjøper tåle mindre feil og mangler, særlig i eldre boliger. Men der vannskader skyldes konstruksjonsfeil, dårlig håndverk eller skjulte forhold som burde vært opplyst, kan kjøper ha krav på rettslig vern.

Hva kan du kreve?

Dersom det foreligger en mangel, kan kjøper ha krav på:

Prisavslag, som skal tilsvare verdireduksjonen boligen har fått som følge av mangelen.
Retting, dersom det er mulig og praktisk at selger utbedrer mangelen.
Heving, i alvorlige tilfeller hvor mangelen er så omfattende at det vil være urimelig å fastholde kjøpet.
Erstatning, dersom kjøper har lidt et økonomisk tap som følge av mangelen, og selger kan bebreides.

Det er viktig å reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget – eller burde ha oppdaget – mangelen, jf. avhendingslova § 4-19. Reklamerer du for sent, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.

Hva bør du gjøre hvis du oppdager vannskade?

Dokumenter skaden grundig med bilder, fagkyndige rapporter og eventuelle kvitteringer for utbedringer.
Kontakt en advokat med kompetanse innen eiendom og mangelsvurdering. En erfaren advokat kan hjelpe deg med å vurdere om det foreligger en mangel og hvilke krav du kan fremme.
Send en skriftlig reklamasjon til selger, der du beskriver forholdet og gjør krav gjeldende. Husk å gjøre dette så raskt som mulig.

Spørsmål og svar

Det kan gi grunnlag for prisavslag eller erstatning, spesielt hvis skadene var kjent for selger før salget.
Ikke nødvendigvis. Selv i eldre boliger skal det gis realistiske opplysninger. Er rørene langt dårligere enn forventet, kan det være en mangel.

Finansiering av advokatkostnader

Mange boligeiere har forsikringsordninger som dekker advokatkostnader ved boligkonflikter. Dette gjelder ofte innboforsikring eller boligkjøperforsikring.

Rettshjelpsdekning

Hvorfor velge oss?

Vi har lang erfaring med avhendingssaker og vet hvordan vi best kan hjelpe deg. Våre spesialiserte advokater sørger for at du får den erstatningen eller løsningen du har krav på.

Spesialister på avhendingsloven
Erfaring med reklamasjoner og tvister
Effektiv og tydelig rådgivning

Har du oppdaget vannskader i din bolig? Vi kan hjelpe deg

Adam Justin Ahlquist Advokat/Partner

adam.ahlquist@advokat.no +47 934 84 835

Relevante fagartikler