Ulovlig bruksendring

Hva er en ulovlig bruksendring?

En ulovlig bruksendring oppstår når et rom eller en del av boligen tas til bruk til et annet formål, enn det som det er godkjent til. Det er altså ikke søkt om tillatelse for bruksendringen. For eksempel kan en kjeller uten rømningsvei være omgjort til soverom, eller en garasje være brukt til hybel eller oppholdsrom. Slike endringer krever godkjennelse fra kommunen, og det kan være både ulovlig og farlig med slike endringer.

Konsekvenser av ulovlig bruksendring

Å overta en bolig med ulovlig bruksendring kan få seriøse følger for deg som kjøper. Kommunen kan pålegge deg å rive, eller tilbakeføre boligen til godkjent bruk. Kommunen kan også pålegge deg stans i bruk, og gi deg bøter ved manglende etterlevelse.

For deg som kjøper kan en ulovlig bruksendring før til redusert verdi, og bruksverdi av boligen. For eksempel kan verdien og bruksverdi bli redusert dersom et rom er oppstilt som soverom i salgsannonsen, men i realiteten ikke er godkjent som dette. Dette kan gi lavere verdi enn forventet, og påvirke både bruken og videresalget.

Dine rettigheter ved ulovlig bruksendring

Etter avhendingsloven kan en ulovlig bruksendring regnes som en mangel ved boligen. Det gir deg som kjøper visse rettigheter:

• Prisavslag: Dersom det ulovlige forholdet reduserer boligens verdi, kan du kreve prisavslag tilsvarende verdireduksjonen eller kostnader for å lovliggjøre forholdet.
• Heving av kjøp: Ved vesentlig mangler, kan du i enkelte tilfeller kreve heving av kjøpet.
• Erstatning: Har selger gitt feil opplysninger eller holdt tilbake vesentlig informasjon, kan du har krav på erstatning for økonomisk tap.

Når foreligger en mangel?

En ulovlig bruksendring kan være en mangel hvis:

• Det ikke er nevnt i salgsoppgaven
• Selger burde opplyst om den
• Rommet kan ikke brukes til det formålet det er markedsført som. Feks. et «soverom» uten rømningsvei
• Bruksendringen gir risiko for helseskader, fukt, dårlig ventilasjon, brannsikkerhet osv.

Hva bør du gjøre?

Før boligkjøp:

• Be om godkjente bygningstegninger
• Sjekk at alle rom er godkjent til den bruken som er oppgitt
• Spør spesifikt om bruksendringer og dokumentasjon

Etter boligkjøp: 

• Kontakt fagkyndig for vurdering (feks takstmann eller byggeteknisk rådgiver)
• Ta kontakt med advokat for å vurdere krav mot selger.

Få hjelp ved ulovlig bruksendring

Har du kjøpt en bolig med ulovlig bruksendring, har du trolig en rekke rettigheter. Det finnes muligheter for å få prisavslag, erstatning eller heving. Våre advokater har lang erfaring med eiendomstvister, og bistår gjerne i dine saker. Kontakt oss for en uforpliktende vurdering av din sak.

Forsikringsdekning?

De fleste boligforsikringer tilbyr rettshjelpsdekning. Rettshjelpsdekning kan dekke en betydelig del av utgiftene til juridisk bistand ved eiendomstvister. Sjekk din egen forsikringsavtale for å forstå hva som dekkes!