Avhendingsloven

Kapittel 2: Forberedelser og gjennomføring av overdragelsen m.m.

Kapittel 2 i avhendingsloven beskriver de praktiske forberedelsene og handlingene som skal gjennomføres ved overdragelsen av eiendom, og de pliktene både selger og kjøper har i prosessen.

En viktig del av overdragelsen er oppmålingen av eiendommen og matrikkelføringen. Før salget kan fullføres, må disse formalitetene være i orden. Selgeren har ansvar for å sørge for at eiendommens grenser blir korrekt fastsatt og registrert, noe som sikrer at eiendomsoverdragelsen er juridisk bindende og at det ikke oppstår tvister om eiendommens størrelse eller rettigheter.

Når kjøperen skal overta eiendommen, stilles det krav om at den er ryddet og rengjort. Dette kan virke som en selvfølge, men det er viktig at kjøperen får eiendommen i den stand han eller hun forventer. Manglende rengjøring og opprydding kan føre til uenigheter og skape unødvendige problemer i etterkant.

Når kjøperen har oppfylt sine forpliktelser i avtalen, kan han eller hun kreve å få skjøtet på eiendommen og få overta bruken av den. Risikoen for eiendommen går over på kjøperen når han eller hun overtar bruken. Hvis eiendommen blir skadet eller ødelagt etter dette tidspunktet, er det kjøperen som bærer risikoen. Dette innebærer at kjøperen ikke kan kreve at selgeren reduserer kjøpesummen dersom noe skulle skje med eiendommen etter at overtakelsen har funnet sted. Unntaket er dersom selger har forsikret eiendommen, da kan kjøperen tre inn i forsikringsavtalen og få dekket eventuelle skader.

Selgeren har også ansvar for alle kostnader som oppstår i forbindelse med ferdigstillelse av eiendommen for salg, for eksempel oppmålingskostnader og eventuelle kostnader knyttet til meglertjenester. Kjøperen på sin side må betale for kostnader som dokumentavgift og tinglysningsgebyr.

I tilfeller hvor kjøperen ikke overtar eiendommen til avtalt tid, har selgeren plikt til å sørge for tilsyn med eiendommen på en forsvarlig måte. Dersom kjøperen allerede har overtatt eiendommen og ønsker å heve avtalen, pålegges kjøperen ansvaret for tilsynet med eiendommen. Den som har tilsynet, har også rett til å få dekket nødvendige kostnader som oppstår i forbindelse med dette.

Viktig å merke seg:

• Kjøperen bør alltid sørge for å få eiendommen i den stand som er avtalt i kontrakten før overtakelsen
• Risikoen for eiendommen går over til kjøperen når han eller hun har overtatt bruken, med mindre selger har forsikret eiendommen.
• Selgeren har ansvar for å dekke alle kostnader knyttet til ferdigstillelse av eiendommen før salget.

Kapittel 3: Eiendommens tilstand og tilhørsel

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene i kjøpsavtalen. Vurdering av mangler skjer på tidspunktet risikoen går over på kjøper, det vil si ved overtakelse. Selger er ansvarlig for mangler som oppstår etter overtakelsen, dersom årsaken er et avtalebrudd eller garanti.

Eiendommen kan også ha en mangel dersom den ikke er egnet til det formålet kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra eiendommens type, alder eller tilstand, eller dersom eiendommen ikke oppfyller offentlige krav.

Når det gjelder areal, er det en mangel hvis eiendomens areal er vesentlig mindre enn det som er opplyst, eller dersom det er avvik i innendørs areal på mer enn 2 % og minst 1 kvadratmeter.

Eiendommer skal inneholde nødvendige ting og rettigheter (tilbehør), for eksempel installasjoner og utstyr som er fastmontert eller tilpasset bygningen. Manglende opplysninger om eiendommens tilstand eller uriktig informasjon kan også føre til at eiendommen har en mangel.

Ved salg «som den er», har eiendommen en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Forbrukere kan ikke lenger selge eiendom «som den er» uten at det spesifiseres konkret.

Viktig å merke seg:

• Selger kan være ansvarlig for mangler som oppstår etter overtakelsen dersom årsaken er et avtalebrudd eller garanti.
• For avvik i areal på mer enn 2 %, kan kjøper kreve erstatning.
• Eiendommer skal inneholde nødvendige installasjoner og utstyr.
• Forbrukere kan ikke selge bolig «som den er» uten spesifikke forbehold.Kjøper må selv dekke mangler under 10 000 kr, med mindre annet er avtalt.

Kapittel 4: Kjøpers krav ved avtalebrudd fra selgers side

Når en kjøper oppdager feil ved en bolig eller eiendom, gir avhendingsloven klare rettigheter for hvordan kjøperen kan håndtere situasjonen. Ved et avtalebrudd fra selgers side, det vil si hvis det viser seg at eiendommen har mangler eller feil som ikke var avtalt, har kjøperen flere muligheter til å fremme krav. Kjøperens krav kan være enten retting, prisavslag, heving av kjøpet eller erstatning, avhengig av hva som er mest hensiktsmessig i den aktuelle saken.

I første omgang har kjøperen rett til å få mangelen rettet av selgeren. Dette innebærer at selgeren får muligheten til å utbedre den aktuelle feilen eller mangelen som er oppdaget. Hvis mangelen er av en art som kan rettes på en praktisk måte uten at det forårsaker urimelige kostnader for selgeren, er dette den primære løsningen. Selgeren skal gjøre dette uten kostnad for kjøperen, med mindre det er avtalt noe annet.

Dersom kjøperen ikke ønsker eller kan få mangelen rettet, eller dersom rettingen ikke skjer innen en rimelig tidsfrist, kan kjøperen velge å få et prisavslag. Prisavslaget skal reflektere verdireduksjonen som mangelen medfører for eiendommen. Dette innebærer at kjøperen får en redusert kjøpesum som kompensasjon for mangelen. For å fastsette prisavslaget, må det foreligge en objektiv vurdering av hvor mye mangelen påvirker eiendommens verdi.

Hvis mangelen er vesentlig, kan kjøperen heve kjøpet. Heving innebærer at begge parter står tilbake og kjøperen får tilbake det betalte beløpet. Dette gjelder spesielt når mangelen ikke kan rettes på en rimelig måte eller dersom retting og prisavslag ikke fører til en tilfredsstillende løsning. Heving er imidlertid et mer drastisk skritt og bør kun vurderes i tilfeller der mangelen er betydelig, og der retting eller prisavslag ikke er tilstrekkelig.

I tillegg til de nevnte kravene, kan kjøperen også ha rett til erstatning dersom mangelen på eiendommen har ført til økonomiske tap. Erstatning kan dekke direkte tap, som for eksempel kostnader ved å utbedre mangelen på egenhånd, eller indirekte tap som følge av redusert verdi på eiendommen. Erstatningen skal kompensere kjøperen for det økonomiske tapet som mangelen har medført.

Det er viktig at kjøperen melder fra til selgeren om mangelen innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget. Dersom kjøperen unnlater å varsle selgeren, kan det svekke kjøperens rettigheter. Det er derfor avgjørende at kjøperen handler raskt når en mangel oppdages. Varslingen skal være skriftlig og gi en tydelig beskrivelse av mangelen, samt en konkret anmodning om hvilken form for kompensasjon som ønskes, enten det er retting, prisavslag, heving eller erstatning.

Viktig å merke seg

• Kjøper kan kreve retting, prisavslag, heving av kjøpet eller erstatning, avhengig av manglens alvorlighetsgrad.
• Retting er første alternativ, med mindre det er urimelig for selger å utføre.
• Kjøper må varsle selger om mangelen innen rimelig tid for å opprettholde rettighetene.

Kapittel 5: Selgers krav ved avtalebrudd fra kjøpers side

Dersom kjøper ikke betaler kjøpesummen eller ikke overholder andre avtalevilkår, og dette ikke skyldes forhold som selger er ansvarlig for, kan selger gjøre flere krav gjeldende. Selger har rett til å insistere på at avtalen oppfylles som avtalt, heve kontrakten, kreve erstatning for tap eller holde tilbake eiendommens overtakelse.

Selger kan velge å fastholde avtalen og kreve betaling av kjøper. Dette er imidlertid avhengig av at forsinkelsen i betalingen ikke skyldes forhold som kjøper ikke kan kontrollere, som tekniske problemer med betalingssystemer eller andre uforutsette omstendigheter. Hvis selger har gitt kjøper eiendomshandlingen eller overført bruksretten til eiendommen, kan ikke selger lenger kreve oppfyllelse hvis det har gått urimelig lang tid før kravet ble fremmet.

Selger kan heve avtalen dersom kjøpers forsinkelse med betalingen er vesentlig og utgjør et stort avtalebrudd. Dette kan også skje hvis kjøper ikke har oppfylt andre forpliktelser som har vesentlig betydning for avtalen, eller dersom kjøper ikke overtar eiendommen som avtalt, og selger har et særlig behov for å få eiendommen tilbake.

Selger kan også heve avtalen dersom kjøper ikke betaler innen en ny, rimelig frist som selger har satt. Før denne fristen er utløpt, kan ikke selger heve avtalen med mindre kjøper på forhånd har erklært at han ikke vil overholde fristen. Selger kan heller ikke heve avtalen etter at skjøtet er tinglyst, eller etter at kjøper har begynt å bruke eiendommen, med mindre det dreier seg om brudd som er spesielt alvorlige og har stor betydning for selger.

Selger kan kreve erstatning for økonomisk tap som følge av forsinket betaling, med mindre kjøper kan vise til omstendigheter utenfor deres kontroll som gjorde det umulig å overholde betalingsfristen.

Viktig å merke seg:

• Selger kan kreve oppfyllelse, heving, erstatning, renter eller tilbakeholdelse av ytelse ved kjøpers avtalebrudd.
• Heving kan skje dersom kjøper ikke betaler i tide eller ikke oppfyller andre forpliktelser som er vesentlige.
• Selger kan kreve erstatning for tap som følge av kjøpers forsinkelse.

Kapittel 6: Fellesbestemmelser om forventet avtalebrudd

En part kan stanse oppfyllelsen og holde tilbake sin ytelse dersom det etter avtaleinngåelsen framgår at den andre parten ikke vil oppfylle en vesentlig del av sine forpliktelser, enten på grunn av handlemåte eller alvorlig svikt i betalingsevnen.

Dersom en part stanser oppfyllelsen, må denne straks varsle den andre parten. Uten varsel kan den andre parten kreve erstatning for tap som kunne vært unngått. Hvis varsel gis, må den parten som har stanset oppfyllelsen, fortsette med oppfyllelsen dersom fullgod sikkerhet for oppfyllelse gis.

Er det klart før oppfyllelsestidspunktet at avtalen vil bli brutt på en måte som gir rett til heving, kan avtalen heves før dette tidspunktet. Heving kan unngås dersom den andre parten gir fullgod sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt.

Viktig å merke seg:

• Parten som stanser oppfyllelsen, må gi varsel for å unngå erstatning.
• Fullgod sikkerhet kan forhindre heving eller fortsatt stans i oppfyllelsen.
• Heving kan skje før oppfyllelsestidspunktet, dersom vilkårene er oppfylt.

Kapittel 7: Fellesbestemmelser om erstatning og renter

Når en part kan kreve erstatning, skal erstatningen svare til det økonomiske tapet parten har hatt som følge av avtalebruddet. Dette gjelder kun tap som den ansvarlige parten med rimelighet kunne ha forutsett som en mulig konsekvens av avtalebruddet.

Indirekte tap regnes som tap som følge av redusert eller bortfalt produksjon, tap som følge av at eiendommen ikke kan brukes som forutsatt, tapt fortjeneste på grunn av bortfall eller feil oppfyllelse av kontrakt med tredjepart, eller tap som følge av skade på noe annet enn eiendommen selv eller som ikke har nær sammenheng med hva eiendommen skal brukes til.

Dersom en part unnlater å begrense sitt tap med rimelige tiltak, må denne selv bære den delen av tapet. Erstatningen kan settes ned dersom den vil være urimelig for den ansvarlige parten, vurdert i lys av omfanget av tapet sammenlignet med hva som er vanlig i lignende tilfeller og øvrige forhold.

Dersom kjøpesummen eller annen utestående sum ikke betales i tide, kan det kreves rente og erstatning for rentetap i henhold til lov om renter ved forsinket betaling.

Viktig å merke seg:

• Indirekte tap krever skyld fra den ansvarlige partens side.
• Tapet må begrenses gjennom rimelige tiltak.
• Forsinket betaling medfører både rente og krav om erstatning for rentetap.

Trenger du hjelp med avhendingsloven og eiendomstvist?

Har du oppdaget en feil ved boligen du har kjøpt? Eller har du spørsmål om dine rettigheter etter avhendingsloven? Vi i Osloadvokatene er eksperter på eiendom og avhendingsrett og hjelper deg med å forstå dine rettigheter og få den kompensasjonen du har krav på.

Hvorfor velge oss?

• Erfaring: Vi har lang erfaring med å hjelpe både kjøpere og selgere i boligkjøpssaker.
• Skreddersydd rådgivning: Vi gir deg rådgivning tilpasset din situasjon.
• Tillit: Vi er kjent for vår grundighet og høye etiske standarder.
• Resultatorientert: Vi jobber målrettet for å sikre best mulige resultater for våre klienter.

Ta kontakt med oss i dag for en uforpliktende samtale, så kan vi vurdere hvordan vi kan hjelpe deg videre.