Kjøpt «som den er»?

Selger kan begrense sitt ansvar med et «som den er»-forbehold, men det betyr ikke at du er uten rettigheter. Her får du vite når du likevel kan ha krav mot selger.

Hva betyr «som den er»?

Ved kjøp og salg av bolig er det vanlig at eiendommen selges «som den er». Dette betyr at selger i utgangspunktet fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler, og at kjøper overtar boligen i den tilstanden den var ved overtakelse. Likevel er det ikke slik at selger kan fraskrive seg alt ansvar. Selv med et «som den er»-forbehold kan boligen ha en mangel etter avhendingsloven.

Forskjellen på mangelsvurderingen før og etter 2022

Før 2022 var det vanskeligere for kjøper å få medhold i krav knyttet til skjulte feil og mangler dersom boligen var solgt «som den er». Det avgjørende var om boligen var i «esentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med». Rettspraksis satte ofte en høy terskel for at en mangel skulle anses som vesentlig.

Etter lovendringen i 2022 ble det innført en minsteterskel for mangler. Dersom det oppdages feil eller mangler som utgjør minst 5 % av kjøpesummen, kan dette gi grunnlag for et krav. I tillegg har lovendringen gjort det tydeligere at uriktige eller tilbakeholdte opplysninger fra selger kan gi kjøper krav på kompensasjon.

Når kan boligen likevel ha en mangel?

Selv med et «som den er»-forbehold kan det foreligge en mangel i flere tilfeller:

1. Tilbakeholdte opplysninger – avhendingsloven § 3-7

Dersom selger har unnlatt å gi informasjon om vesentlige forhold som han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, kan dette utgjøre en mangel.

2. Uriktige opplysninger – avhendingsloven § 3-8

Dersom selger har gitt feilaktige opplysninger som har påvirket kjøpsbeslutningen, kan det foreligge en mangel. Dette kan for eksempel være feil om boligens areal, teknisk tilstand eller at det loves en parkeringsplass som ikke eksisterer.

3. Vesentlig dårligere stand enn forventet – avhendingsloven § 3-9

Dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med, kan dette gi grunnlag for et krav. Her tas det hensyn til boligens alder, standard og eventuelle opplysninger gitt i salgsprosessen.

Hva kan du kreve?

Dersom boligen har en mangel, kan du ha krav på:

Prisavslag – Kompensasjon for verdireduksjonen.
Heving av kjøpet – Dersom mangelen er vesentlig.
Erstatning – Dekning av økonomisk tap.
Rett til utbedring – Dersom selger er ansvarlig.

Usikker på om du har en mangel?

Hos Osloadvokatene er vi eksperter på boligrett og mangelsvurderinger. Vi har solid erfaring med å håndtere alle aspekter av boligkjøp, fra «som den er»-forbehold til skjulte mangler. Når du velger oss, får du:

Erfaring og kompetanse – Vi har hjulpet mange kunder med å få rettferdighet i boligkjøp, og vi kjenner alle de juridiske nyansene.
Skreddersydd rådgivning – Vi gir deg råd som er tilpasset din spesifikke situasjon, og hjelper deg med å vurdere de beste løsningene.
Engasjement for dine rettigheter – Vi kjemper for dine rettigheter og sikrer at du får den erstatningen eller løsningen du har krav på.
Tydelig kommunikasjon – Vi forklarer juridiske spørsmål på en enkel måte, slik at du føler deg trygg gjennom hele prosessen.

Kontakt oss i dag for hjelp med din boligkjøpssak – vi er her for å sikre at du får det du har krav på

Relevante fagartikler

Skadedyr og insekter i boligen